【高性能賃貸】FPが語る“投資家系”と“地主系”に立ちはだかる壁

住宅価格が高騰する中、「三方よし」を実現する高性能賃貸への期待が高まっています。しかし、その普及には、投資家系大家に立ちはだかる“銀行の木造低評価”や、地主系大家の“大手丸投げ”など、見えにくい壁があるのも事実です。

今回は、2023年に高性能賃貸事業へと本格参入したウェルネストホーム（愛知県名古屋市）のファイナンシャルプランナー（FP）・近藤智さんに、相続税や収支構造の実情を踏まえた普及のボトルネックと解決の糸口をお聞きしました。

今回お話をおききしたのは
	ウェルネストホーム FP 近藤 智さん	東京大学農学部卒。自動車メーカー勤務を経て住宅系FPへ転身。約15年間、持ち家から賃貸まで幅広く資産設計を支援。現在はFPとして、ウェルネストホームの賃貸部門で高性能賃貸の普及と長期安定運用の提案に取り組む。

銀行の担保評価の低さが
高性能木造賃貸の障害に

前：投資家系大家さんに木造の高性能賃貸を提案するのはいろいろと大変そうですね。

近藤：投資家系大家は、土地を買い、建物を建てて運用しますが、木造賃貸は担保評価が非常に低いのが現状です。つまり、銀行融資のハードルが非常に高いのです。

私たちが手がけた名古屋の事例では、総事業費約1.9億円で満室稼働の物件でも、ある銀行の担保評価は半分程度でした。「（鉄骨・RC造なら担保評価は上がるが）木造だから」と言われ、利回りや電気代定額スキームで事業が成り立っていても、結局は融資がつかない。ここが投資家系にとって決定的なボトルネックになっています。

地主系大家の動向がカギ
主役は“40〜50代の次世代”

前：一方、地主系大家さんはどうでしょうか。

近藤：地主系は土地をすでに持っているので・・・

この記事は新建ハウジング2月28日号5面（2026年2月28日発行）に掲載しています。

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