【非住宅×ホテル】収支計画で事業性を判断　18㎡客室の宿泊料　

FDM（大分県大分市）は2021年、「別府ホテル塒（ねぐら）」を開業。同ホテルはオーナーから同社が借り上げて運営するサブリース方式。ホテル運営の際に検討事項となるのが飲食。当時、同社にホテル運営の体制が整ってなかったためレストランは断念。バー機能と簡単な朝食を提供するに留め、「素泊まり」を打ち出した。

イタリアの「Albergo Diffuso（村に泊まる）」という考え方を参考に、地域に溶け込んだ宿泊体験をコンセプトとした。現在、中食の導入や調理済の料理との組み合わせにより、朝食のグレードを高めて価格を上げることを検討中。

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※本記事は、新建ハウジング別冊・月刊アーキテクトビルダー5月号「建築バズ企画斬」掲載の事例から、FDM（大分県大分市）の事例を抜粋したものです。

取材：大菅力　まとめ：編集部

FDMが手がけた別府ホテル「ねぐら」の客室

事業計画の基本的な流れ

①ホテルの事業計画は「ADR（平均客室単価）×OCC（稼働率）＝RevPAR」で策定。RevPARの想定値は外部マーケッターと連携。地域の宿泊施設の市場動向から割り出す

②湯布院のRevPARは2万円/人、別府だと1万円/人がベースラインとなる。これに温泉やサウナの有無、客室の広さや食事の有無などのパラメータを組み合わせてADRを設定する

③上記により収入を想定。次いで支出を算出する。まず・・・

この記事は『新建ハウジング別冊・月刊アーキテクトビルダー5月号（2025年5月10日発行）建築バズ企画斬』（P.24〜）をデジタル版に再編集したものです。続きは本紙でご覧いただけます。